{"id":3051,"date":"2022-02-13T15:40:43","date_gmt":"2022-02-13T15:40:43","guid":{"rendered":"http:\/\/yvonnelehmann.de\/?p=3051"},"modified":"2023-05-18T15:18:09","modified_gmt":"2023-05-18T15:18:09","slug":"investieren-in-immobilienfonds","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/investieren-in-immobilienfonds\/","title":{"rendered":"Investieren in Immobilienfonds"},"content":{"rendered":"\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Du m\u00f6chtest an der Entwicklung des Immobilienmarktes teilhaben, scheust dich aber vor Aufgaben wie der Vermietung, Verwaltung oder Instandhaltung der Immobilie? Vielleicht fehlt dir auch das entsprechende Eigenkapital f\u00fcr eine Finanzierung? Dann k\u00f6nnte die Investition in Immobilienfonds eine passende Alternative f\u00fcr dich sein. Doch auch hier warten Fallstricke. Daher erl\u00e4utere ich in diesem Blogartikel die wichtigsten Grundlagen f\u00fcr dich.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"was-ist-ein-immobilienfonds\">Was ist ein Immobilienfonds?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Immobilienfonds sind nach dem <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/invstg_2018\/__2.html\">Investmentsteuergesetz (InvStG)<\/a> \u201eInvestmentfonds, die gem\u00e4\u00df den Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 Prozent ihres Aktivverm\u00f6gens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften anlegen (Immobilienfondsquote)\u201c.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Die Investmentgesellschaft investiert also dein Kapital in bebaute und unbebaute Grundst\u00fccke als auch in Erbbaurechte. Investmentanteile an anderen Immobilienfonds gelten entsprechend des Wertes der Investmentanteile (mindestens 51% Prozent) als Immobilie.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Die Rendite von Immobilienfonds ergibt sich aus den Mieteinnahmen und eventuellen Wertsteigerungen der gekauften Objekte.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"welchen-arten-von-fonds-gibt-es\">Welchen Arten von Fonds gibt es?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Hinsichtlich der Ver\u00e4u\u00dferbarkeit von Anteilen wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Bei offenen Fonds k\u00f6nnen die Fondsanteile innerhalb bestimmter Fristen von den Anleger:innen an die Fondsgesellschaft zur\u00fcckgegeben werden. Dagegen gibt es f\u00fcr die meisten geschlossenen Immobilienfonds keinen geregelten Zweitmarkt. Die Fondsanteile kannst du daher entweder gar nicht oder nur schwer mit gro\u00dfen Preisabschl\u00e4gen verkaufen.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"offene-immobilienfonds\">Offene Immobilienfonds<\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Mit offenen Immobilienfonds kannst du dein Geld in gewerblich oder gemischt genutzte Grundst\u00fccke investieren. Anlagen in Wohnimmobilien sind eher untypisch, obwohl es auch hier Fondsprodukte gibt.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Damit dein investiertes Kapital so gut wie m\u00f6glich gesch\u00fctzt ist, gibt es bestimmte gesetzliche Vorgaben zur Risikominimierung:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\">\r\n<li>Das Immobilienfondsverm\u00f6gens muss zur Risikostreuung mindestens 10 Objekte umfassen.<\/li>\r\n<li>Keines der Objekte darf zum Zeitpunkt des Erwerbes 15 Prozent des Fondsverm\u00f6gens \u00fcbersteigen.<\/li>\r\n<li>Eine unabh\u00e4ngige externe Bewertung begutachtet die Immobilien mindestens einmal j\u00e4hrlich (Regelbewertung vgl. \u00a7 217, \u00a7 251 und \u00a7 249 <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/kagb\/\">Kapitalanlagegesetzbuch<\/a> &#8211; KAGB).<\/li>\r\n<li>Bei Ank\u00e4ufen von \u00fcber 50 Millionen Euro muss eine Ankaufsbewertung durch zwei externe Gutachten unabh\u00e4ngig voneinander durchgef\u00fchrt werden. Der Kaufpreis darf dann den ermittelten Wert nicht oder nur unwesentlich \u00fcbersteigen (\u00a7 231 Abs. 2 KAGB).<\/li>\r\n<li>Der Immobilienfonds muss eine Mindestliquidit\u00e4t von f\u00fcnf Prozent t\u00e4glich sicherstellen, um die R\u00fccknahme von Anteilen zu gew\u00e4hrleisten. Eine Kreditaufnahme zur Finanzierung der R\u00fccknahme von Anteilscheinen ist nicht zul\u00e4ssig (\u00a7\u00a7 253 \u2013 254 KAGB).<\/li>\r\n<\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"beschrankte-liquiditat-durch-kundigungsfristen\">Beschr\u00e4nkte Liquidit\u00e4t durch K\u00fcndigungsfristen<\/h4>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Ein Problem entsteht bei offenen Immobilienfonds dann, wenn sich die R\u00fccknahme von Fondsanteilen h\u00e4uft. Durch die R\u00fccknahme sinkt n\u00e4mlich die Liquidit\u00e4t des Fonds. Um die Liquidit\u00e4t aufrecht zu erhalten, muss der Fonds kurzfristig Objekte ver\u00e4u\u00dfern. Kommen zu viele Objekte innerhalb einer kurzen Zeitspanne auf den Markt, dr\u00fcckt dies durch das \u00dcberangebot der Immobilien den erzielbaren Preis.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Dies f\u00fchrte im Verlauf der Finanzkrise ab 2007 nach dem Platzen der Immobilienblase zu einem regelrechten Abw\u00e4rtstrend. Viele Immobilienfonds mussten in Folge dessen aus Liquidit\u00e4tsengp\u00e4ssen vorl\u00e4ufig schlie\u00dfen. Aus diesem Grund sind alle nach dem 21.07.2013 (KAGB tritt in Kraft) erworbenen Fondsanteile an eine 12-monatige K\u00fcndigungsfrist als auch eine 24-monatige Ersthaltefrist (K\u00fcndigung bereits hier m\u00f6glich) gebunden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Insofern sind offene Immobilienfonds wenig liquide. Du kommst als nicht so schnell an dein investiertes Kapital heran. Gleichzeitig haben die Fonds dadurch aber eine geringere Volatilit\u00e4t (Schwankungsbreite) und sind somit risiko\u00e4rmer. Dies sch\u00fctzt die Anleger:innen in Krisenzeiten. Anders ist dies zum Beispiel bei REITs, wo es keine R\u00fcckgabefristen gibt.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Insgesamt werden offene Immobilienfonds als eher moderate Anlage bewertet, die auch f\u00fcr Einsteiger:innen geeignet ist. Die Einstiegsh\u00fcrde ist gering, da ein Investment schon mit kleinen monatlichen Sparraten ab 10 &#8211; 50 Euro m\u00f6glich ist.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"anbei-nochmal-die-wichtigsten-vorteile-von-offenen-immobilienfonds-auf-einen-blick\">Anbei nochmal die wichtigsten Vorteile von offenen Immobilienfonds auf einen Blick<\/h4>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\">\r\n<li>Geeignet f\u00fcr Einsteiger:innen und Profi-Investor:innen<\/li>\r\n<li>Geringe Mindestinvestitionssumme<\/li>\r\n<li>Kein eigener Verwaltungsaufwand f\u00fcr die Immobilien<\/li>\r\n<li>Profitieren von der Kostendegression bei einer Vielzahl an verwalteten Objekten (Kosten pro Immobilie sinken, je mehr ich davon verwalte)<\/li>\r\n<li>Schutz der Anlerger:innen durch das Kapitalanlagegesetzbuch<\/li>\r\n<li>Moderates Risiko bei solider und wenig schwankender Rendite<\/li>\r\n<\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Die Renditen bei offenen Immobilienfonds liegen derzeit bei etwa 1,5 \u2013 2,5 Prozent (Stand 30.01.2022). Geschlossene Produkte versprechen im Jahresdurchschnitt einige Prozent mehr. Dies geht aber mit einem h\u00f6heren Verlustrisiko einher. Daher nachfolgend noch die wichtigsten Fakten zum geschlossenen Pendant.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"geschlossene-immobilienfonds\">Geschlossene Immobilienfonds<\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Geschlossene Fonds investieren h\u00e4ufig nur in einzelne oder wenige Projekte. Die Gestaltung des rechtlichen Rahmens ist wesentlich komplexer als es die Bezeichnung \u201eFonds\u201c vermuten l\u00e4sst. So k\u00f6nnen z.B. Anteile an Kommanditgesellschaften, Nachrangdarlehen, stillen Beteiligungen und weiteren Formen erworben werden. Die Mindestinvestitionssumme liegt in der Regel zwischen 5.000 und 25.000 Euro.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Ist die geplante Eigenkapitalquote erreicht, wird der Fonds geschlossen und die Emissionskosten mit dem eingesammelten Kapital bezahlt. Danach werden die Immobilien, h\u00e4ufig unter Einsatz von zus\u00e4tzlichem Fremdkapital, erworben. Die Anleger:innen binden sich in der Regel \u00fcber die gesamte Fondslaufzeit (oft bis zum Verkauf der Immobilien).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Geschlossene Immobilienfonds stehen h\u00e4ufig in der Kritik, dass sie vergleichsweise hohe Emissionskosten haben (15 \u2013 20 Prozent) und intransparent sind. Im schlimmsten Fall droht der Totalverlust des investierten Geldes und eine Nachschusspflicht. Aus diesem Grund sind geschlossene Produkte wesentlich risikoreicher als offene Immobilienfonds und daher nur sehr bedingt f\u00fcr Einsteiger:innen zu empfehlen.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"den-richtigen-immobilienfonds-finden\">Den richtigen Immobilienfonds finden<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Bei der Auswahl des Immobilienfonds solltest du darauf achten, dass das herausgebende Unternehmen (der Fondsemittent) bereits seit vielen Jahren erfolgreich am Markt agiert. Der Emittent sollte eine entsprechende Erfolgsbilanz aufweisen. Dar\u00fcber hinaus eignen sich Zertifizierungen, Qualit\u00e4tssiegel oder Mitgliedschaften in Branchenverb\u00e4nden, um die Qualit\u00e4t des Emittenten einzusch\u00e4tzen. Hilfreich f\u00fcr die Auswahl des passenden Immobilienfonds ist auch die Einsch\u00e4tzung der Ratingagentur Scope, welche j\u00e4hrlich Fonds mit den <a href=\"https:\/\/www.scope-awards.com\/archiv\/archive\/award-2021\/alternative-investments\/kategorien\/\">Scope Arwards<\/a> nominiert.<\/p>\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/vg09.met.vgwort.de\/na\/48761b391291431f851dada7abd7a04f\" alt=\"\" width=\"1\" height=\"1\" \/><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit Immobilienfonds kannst du in den Immobilienmarkt investieren, ohne, dass du Aufwand f\u00fcr Vermietung, Verwaltung oder Instandhaltung hast.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3052,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_robots_primary_cat":"11","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"Mit Immobilienfonds kannst du in den Immobilienmarkt investieren, ohne, dass du Aufwand f\u00fcr Vermietung, Verwaltung oder Instandhaltung hast.","_seopress_robots_index":"","_et_pb_use_builder":"off","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[1,11],"tags":[22,23,18,41,21,40,17,20,25,42],"class_list":["post-3051","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alle-beitraege","category-immobilien","tag-altersvorsorge","tag-altersvorsorge-fuer-frauen","tag-boerse","tag-fonds","tag-frauen-und-finanzen","tag-immobilien","tag-investieren","tag-investieren-lernen","tag-investments","tag-wertpapiere"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3051"}],"collection":[{"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3051"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3051\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":25511,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3051\/revisions\/25511"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3052"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3051"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3051"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/yvonnelehmann.de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3051"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}