Investieren in Immobilienfonds

Du möchtest an der Entwicklung des Immobilienmarktes teilhaben, scheust dich aber vor Aufgaben wie der Vermietung, Verwaltung oder Instandhaltung der Immobilie? Vielleicht fehlt dir auch das entsprechende Eigenkapital für eine Finanzierung? Dann könnte die Investition in Immobilienfonds eine passende Alternative für dich sein. Doch auch hier warten Fallstricke. Daher erläutere ich in diesem Blogartikel die wichtigsten Grundlagen für dich.

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind nach dem Investmentsteuergesetz (InvStG) „Investmentfonds, die gemäß den Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 Prozent ihres Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften anlegen (Immobilienfondsquote)“.

Die Investmentgesellschaft investiert also dein Kapital in bebaute und unbebaute Grundstücke als auch in Erbbaurechte. Investmentanteile an anderen Immobilienfonds gelten entsprechend des Wertes der Investmentanteile (mindestens 51% Prozent) als Immobilie.

Die Rendite von Immobilienfonds ergibt sich aus den Mieteinnahmen und eventuellen Wertsteigerungen der gekauften Objekte.

Welchen Arten von Fonds gibt es?

Hinsichtlich der Veräußerbarkeit von Anteilen wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Bei offenen Fonds können die Fondsanteile innerhalb bestimmter Fristen von den Anleger:innen an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Dagegen gibt es für die meisten geschlossenen Immobilienfonds keinen geregelten Zweitmarkt. Die Fondsanteile kannst du daher entweder gar nicht oder nur schwer mit großen Preisabschlägen verkaufen.

Offene Immobilienfonds

Mit offenen Immobilienfonds kannst du dein Geld in gewerblich oder gemischt genutzte Grundstücke investieren. Anlagen in Wohnimmobilien sind eher untypisch, obwohl es auch hier Fondsprodukte gibt.

Damit dein investiertes Kapital so gut wie möglich geschützt ist, gibt es bestimmte gesetzliche Vorgaben zur Risikominimierung:

• Das Immobilienfondsvermögens muss zur Risikostreuung mindestens 10 Objekte umfassen.
• Keines der Objekte darf zum Zeitpunkt des Erwerbes 15 Prozent des Fondsvermögens übersteigen.
• Eine unabhängige externe Bewertung begutachtet die Immobilien mindestens einmal jährlich (Regelbewertung vgl. § 217, § 251 und § 249 Kapitalanlagegesetzbuch – KAGB).
• Bei Ankäufen von über 50 Millionen Euro muss eine Ankaufsbewertung durch zwei externe Gutachten unabhängig voneinander durchgeführt werden. Der Kaufpreis darf dann den ermittelten Wert nicht oder nur unwesentlich übersteigen (§ 231 Abs. 2 KAGB).
• Der Immobilienfonds muss eine Mindestliquidität von fünf Prozent täglich sicherstellen, um die Rücknahme von Anteilen zu gewährleisten. Eine Kreditaufnahme zur Finanzierung der Rücknahme von Anteilscheinen ist nicht zulässig (§§ 253 – 254 KAGB).

Beschränkte Liquidität durch Kündigungsfristen

Ein Problem entsteht bei offenen Immobilienfonds dann, wenn sich die Rücknahme von Fondsanteilen häuft. Durch die Rücknahme sinkt nämlich die Liquidität des Fonds. Um die Liquidität aufrecht zu erhalten, muss der Fonds kurzfristig Objekte veräußern. Kommen zu viele Objekte innerhalb einer kurzen Zeitspanne auf den Markt, drückt dies durch das Überangebot der Immobilien den erzielbaren Preis.

Dies führte im Verlauf der Finanzkrise ab 2007 nach dem Platzen der Immobilienblase zu einem regelrechten Abwärtstrend. Viele Immobilienfonds mussten in Folge dessen aus Liquiditätsengpässen vorläufig schließen. Aus diesem Grund sind alle nach dem 21.07.2013 (KAGB tritt in Kraft) erworbenen Fondsanteile an eine 12-monatige Kündigungsfrist als auch eine 24-monatige Ersthaltefrist (Kündigung bereits hier möglich) gebunden.

Insofern sind offene Immobilienfonds wenig liquide. Du kommst als nicht so schnell an dein investiertes Kapital heran. Gleichzeitig haben die Fonds dadurch aber eine geringere Volatilität (Schwankungsbreite) und sind somit risikoärmer. Dies schützt die Anleger:innen in Krisenzeiten. Anders ist dies zum Beispiel bei REITs, wo es keine Rückgabefristen gibt.

Insgesamt werden offene Immobilienfonds als eher moderate Anlage bewertet, die auch für Einsteiger:innen geeignet ist. Die Einstiegshürde ist gering, da ein Investment schon mit kleinen monatlichen Sparraten ab 10 – 50 Euro möglich ist.

Anbei nochmal die wichtigsten Vorteile von offenen Immobilienfonds auf einen Blick

• Geeignet für Einsteiger:innen und Profi-Investor:innen
• Geringe Mindestinvestitionssumme
• Kein eigener Verwaltungsaufwand für die Immobilien
• Profitieren von der Kostendegression bei einer Vielzahl an verwalteten Objekten (Kosten pro Immobilie sinken, je mehr ich davon verwalte)
• Schutz der Anlerger:innen durch das Kapitalanlagegesetzbuch
• Moderates Risiko bei solider und wenig schwankender Rendite

Die Renditen bei offenen Immobilienfonds liegen derzeit bei etwa 1,5 – 2,5 Prozent (Stand 30.01.2022). Geschlossene Produkte versprechen im Jahresdurchschnitt einige Prozent mehr. Dies geht aber mit einem höheren Verlustrisiko einher. Daher nachfolgend noch die wichtigsten Fakten zum geschlossenen Pendant.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Fonds investieren häufig nur in einzelne oder wenige Projekte. Die Gestaltung des rechtlichen Rahmens ist wesentlich komplexer als es die Bezeichnung „Fonds“ vermuten lässt. So können z.B. Anteile an Kommanditgesellschaften, Nachrangdarlehen, stillen Beteiligungen und weiteren Formen erworben werden. Die Mindestinvestitionssumme liegt in der Regel zwischen 5.000 und 25.000 Euro.

Ist die geplante Eigenkapitalquote erreicht, wird der Fonds geschlossen und die Emissionskosten mit dem eingesammelten Kapital bezahlt. Danach werden die Immobilien, häufig unter Einsatz von zusätzlichem Fremdkapital, erworben. Die Anleger:innen binden sich in der Regel über die gesamte Fondslaufzeit (oft bis zum Verkauf der Immobilien).

Geschlossene Immobilienfonds stehen häufig in der Kritik, dass sie vergleichsweise hohe Emissionskosten haben (15 – 20 Prozent) und intransparent sind. Im schlimmsten Fall droht der Totalverlust des investierten Geldes und eine Nachschusspflicht. Aus diesem Grund sind geschlossene Produkte wesentlich risikoreicher als offene Immobilienfonds und daher nur sehr bedingt für Einsteiger:innen zu empfehlen.

Den richtigen Immobilienfonds finden

Bei der Auswahl des Immobilienfonds solltest du darauf achten, dass das herausgebende Unternehmen (der Fondsemittent) bereits seit vielen Jahren erfolgreich am Markt agiert. Der Emittent sollte eine entsprechende Erfolgsbilanz aufweisen. Darüber hinaus eignen sich Zertifizierungen, Qualitätssiegel oder Mitgliedschaften in Branchenverbänden, um die Qualität des Emittenten einzuschätzen. Hilfreich für die Auswahl des passenden Immobilienfonds ist auch die Einschätzung der Ratingagentur Scope, welche jährlich Fonds mit den Scope Arwards nominiert.